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私が不動産調査をはじめたばかりの頃、教育係の先輩から特に注意するように言われたことの一つに「建築基準法42条2項道路」があります。道路の中には、市道認定・町道認定を受けていても、幅員が4ｍに満たない場合には「2項道路」扱いになるケースもあり、今でも、物件の現地調査では神経を使うところです。

けれども、「2項道路」については、多くの入門書でも詳細に解説していますので、ここでは、更に一歩踏み込んで、「水平指定道路」を取り上げてみたいと思います。

「水平指定道路」、建築基準法42条1項5号の「位置指定道路」と名前は似ていますが、こちらは、同法42条3項で規定された道路です。ネットで検索してみると、神戸市・宇都宮市等でもヒットしてきましたから、おそらく全国的に見られるものなのでしょう。でも、宮城県内では、私は仙台市の中でも一部の地域でしか見たことがありません。

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粂八です。前回の続きです。

では、「建物」とはどのように定義されるものなのでしょうか。

法律の側面から見た場合、建築基準法上の「建築物」や、税務会計上の建物、地方税法上の家屋等、いろいろとがありますが、不動産を権利の対象として見た場合には、不動産登記法上の「建物」の定義が最も重要になってきます。

そして、私が知る限り、不動産登記法上の「建物」を一番分かり易く解説してくれている本が、これ！　財団法人民事法務協会発行の『表示登記教材　建物認定』です！　（今年2月に3訂版が出ているのですが、普通の本屋には置いていない超マイナーな本のため、 土地家屋調査士等、一部の人にしかその存在は知られていません（泣））

  要は、写真資料も豊富なこの教材を読めば、"建物認定"の肝（キモ）は、全て分かってしまうようなものなのですが、ここでは、豆知識ということで、「建物の要件」の箇所のみを列挙することにします（これらの要件は『不動産登記事務取扱手続準則』136条1項に基づくものです）。

  【要件1】屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること（外気分断性）

【要件2】土地に定着したものであること（定着性）

【要件3】その目的とする用途に供し得る状態にあること（用途性）

  また、この【要件3】を補完するものとして「人貨滞留性」を挙げる考え方もあれば、上記3 要件以外に、

【要件4】不動産として独立して取引の対象となり得るものであること（取引性） も必要とする見解があるようです。

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粂八です。

前回の「不動産」に続いて、次は「建物」とは何なのかを考えてみたいと思います。

そもそも、なぜ「建物」について定義することが必要なのでしょうか？　たとえば次のような場面を思い浮かべてみると、分かり易いかもしれません。

金融機関が資金を融資する際に、「不動産」を担保に取ることが往々にしてあります。この担保権に関して、もっとも多く利用されているのは「抵当権」ですが、民法は370条で抵当権の及ぶ範囲について、次のように規定しています。

民法370条【抵当権の効力の及ぶ範囲】　抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。

民法のこの規定に踏まえるならば、土地のみに抵当権が設定されており、その土地上に「建物」に該当するのかどうか、判断が微妙な工作物が存在した場合に、これが「建物」なのかどうかによって、土地の資産価値（担保価値）は大きく変わってきてしまうのでした。

「建物」でなければ、土地の付加一体物となり、土地に設定した抵当権の効力は、この工作物に及ぶことになります。しかし「建物」に該当してしまうと、その土地は、抵当権の効力が及ばない「不動産」＝建物の敷地利用権の負担を受けることになってしまい、評価上は、土地価格から、敷地利用権負担額相当分を減価しなければなりません。

実際に僕らが不動産調査を行うときにも、調査対象となる土地上に、未登記の工作物（たとえば、簡易な掘立小屋や、プレハブ倉庫等々）がある場合には、その判断に頭を悩ませることになります。

（次回に続く...）

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粂八です。

前回に引き続き『不動産』の定義にもう少しこだわってみたいと思います（今回は実践編です！）。

仕事上、何が「不動産」で、何が「動産」なのか。その分類が問題になるのは、大規模な工場や旅館・ホテル、文教施設・医療施設等、特殊案件の評価を行う場合です。

こういう案件の場合、依頼者にお願いして「償却資産台帳」という資料 〰「固定資産台帳」「減価償却費明細書」等と呼ばれることもあります〰 を提供してもらうことが多いのですが、不動産鑑定の同業者でもこれを、しっかり読める人と読めない人がいるような気がします...。

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