不動産まめ知識

調べれば調べるほど、奥が深いぞ不動産!弊社スタッフがふだんの仕事の中で見つけた疑問を解決するために、調査・研究した成果を分かり易くご紹介します。

2008年5月 アーカイブ

May

25

2008

水平指定道路

私が不動産調査をはじめたばかりの頃、教育係の先輩から特に注意するように言われたことの一つに「建築基準法42条2項道路」があります。道路の中には、市道認定・町道認定を受けていても、幅員が4mに満たない場合には「2項道路」扱いになるケースもあり、今でも、物件の現地調査では神経を使うところです。

けれども、「2項道路」については、多くの入門書でも詳細に解説していますので、ここでは、更に一歩踏み込んで、「水平指定道路」を取り上げてみたいと思います。

「水平指定道路」、建築基準法42条1項5号の「位置指定道路」と名前は似ていますが、こちらは、同法42条3項で規定された道路です。ネットで検索してみると、神戸市・宇都宮市等でもヒットしてきましたから、おそらく全国的に見られるものなのでしょう。でも、宮城県内では、私は仙台市の中でも一部の地域でしか見たことがありません。

 

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May

13

2008

『建物』って何? 〰part2

粂八です。前回の続きです。

 

では、「建物」とはどのように定義されるものなのでしょうか。

 

法律の側面から見た場合、建築基準法上の「建築物」や、税務会計上の建物、地方税法上の家屋等、いろいろとがありますが、不動産を権利の対象として見た場合には、不動産登記法上の「建物」の定義が最も重要になってきます。

 20080513203358.jpg

そして、私が知る限り、不動産登記法上の「建物」を一番分かり易く解説してくれている本が、これ! 財団法人民事法務協会発行の『表示登記教材 建物認定』です! (今年2月に3訂版が出ているのですが、普通の本屋には置いていない超マイナーな本のため、 土地家屋調査士等、一部の人にしかその存在は知られていません(泣))

  要は、写真資料も豊富なこの教材を読めば、"建物認定"の肝(キモ)は、全て分かってしまうようなものなのですが、ここでは、豆知識ということで、「建物の要件」の箇所のみを列挙することにします(これらの要件は『不動産登記事務取扱手続準則』136条1項に基づくものです)。

  【要件1】屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること(外気分断性)

【要件2】土地に定着したものであること(定着性)

【要件3】その目的とする用途に供し得る状態にあること(用途性)

  また、この【要件3】を補完するものとして「人貨滞留性」を挙げる考え方もあれば、上記3 要件以外に、

【要件4】不動産として独立して取引の対象となり得るものであること(取引性) も必要とする見解があるようです。

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May

11

2008

『建物』って何? 〰part1

粂八です。

前回の「不動産」に続いて、次は「建物」とは何なのかを考えてみたいと思います。

 

そもそも、なぜ「建物」について定義することが必要なのでしょうか? たとえば次のような場面を思い浮かべてみると、分かり易いかもしれません。

 

金融機関が資金を融資する際に、「不動産」を担保に取ることが往々にしてあります。この担保権に関して、もっとも多く利用されているのは「抵当権」ですが、民法は370条で抵当権の及ぶ範囲について、次のように規定しています。

 

民法370条【抵当権の効力の及ぶ範囲】 抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。

民法のこの規定に踏まえるならば、土地のみに抵当権が設定されており、その土地上に「建物」に該当するのかどうか、判断が微妙な工作物が存在した場合に、これが「建物」なのかどうかによって、土地の資産価値(担保価値)は大きく変わってきてしまうのでした。

 

「建物」でなければ、土地の付加一体物となり、土地に設定した抵当権の効力は、この工作物に及ぶことになります。しかし「建物」に該当してしまうと、その土地は、抵当権の効力が及ばない「不動産」=建物の敷地利用権の負担を受けることになってしまい、評価上は、土地価格から、敷地利用権負担額相当分を減価しなければなりません。

 

実際に僕らが不動産調査を行うときにも、調査対象となる土地上に、未登記の工作物(たとえば、簡易な掘立小屋や、プレハブ倉庫等々)がある場合には、その判断に頭を悩ませることになります。

 

(次回に続く...)

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May

08

2008

『不動産』って何? 〰part2 実践編

粂八です。

前回に引き続き『不動産』の定義にもう少しこだわってみたいと思います(今回は実践編です!)。

 

仕事上、何が「不動産」で、何が「動産」なのか。その分類が問題になるのは、大規模な工場や旅館・ホテル、文教施設・医療施設等、特殊案件の評価を行う場合です。

 

こういう案件の場合、依頼者にお願いして「償却資産台帳」という資料 〰「固定資産台帳」「減価償却費明細書」等と呼ばれることもあります〰 を提供してもらうことが多いのですが、不動産鑑定の同業者でもこれを、しっかり読める人と読めない人がいるような気がします...。

 

 

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May

06

2008

『不動産』って何?

「まめ知識」のトップバッターとして、採りあげるのは

当り前の様に、使用している「不動産」という用語です。

 

語源は何と『ナポレオン法典』!

明治維新以降、日本の法制度を整備するために

フランス人法学者ボアソナードとともに、民法を起草した

箕作麟祥(みつくりりんしょう)によって、

この訳語がつくられたようです。

 

 

そして、その内容は?といえば

民法第86条第1項では

「土地及びその定着物は、不動産とする」と定義されており

ありきたりの解説本では「『定着物』とは、大まかには『建物』のことと

考えて良い」なんてあるけど、それは本当の初級者向けの説明。

もっと踏み込むと...

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