不動産にちょっと詳しい人であれば、建蔽率の緩和規定の一つに、「角地であれば、基準建蔽率は、指定容積率に対して10%加算される」というルールがあることを、知っているのではないかと思います。

でも、どういう場合に、この建蔽率の緩和規定は適用されるのでしょうか。

一般的な解説書では、建築基準法53条3項2号の条文より、「特定行政庁が、街区の角地等で指定するもの（＝いわゆる「指定角地」）の中にある建築物の場合」と説明するだけに留まっており、具体的な例を提示しているものは少ないように思います。

特定行政庁ごとに決められるものなので、全国各地で出版される「解説書」だと、具体的には書けないという事情もあるんでしょうね。

そこで、仙台市の場合ですが、「仙台市建築基準法施行細則」で以下の通り、定められています。

①角地を構成する接面道路の幅員は双方とも4ｍ以上

②接面道路幅員の双方の和は12ｍ以上

③角地の角度は120度以内

④画地の外周のうち、道路に接する部分の長さが全体の1/3以上

この要件を満たした時に、指定角地の建蔽率緩和規定が適用されるということなんですね。

けれども、「2項道路」については、多くの入門書でも詳細に解説していますので、ここでは、更に一歩踏み込んで、「水平指定道路」を取り上げてみたいと思います。

「水平指定道路」、建築基準法42条1項5号の「位置指定道路」と名前は似ていますが、こちらは、同法42条3項で規定された道路です。ネットで検索してみると、神戸市・宇都宮市等でもヒットしてきましたから、おそらく全国的に見られるものなのでしょう。でも、宮城県内では、私は仙台市の中でも一部の地域でしか見たことがありません。

では、「建物」とはどのように定義されるものなのでしょうか。

法律の側面から見た場合、建築基準法上の「建築物」や、税務会計上の建物、地方税法上の家屋等、いろいろとがありますが、不動産を権利の対象として見た場合には、不動産登記法上の「建物」の定義が最も重要になってきます。

そして、私が知る限り、不動産登記法上の「建物」を一番分かり易く解説してくれている本が、これ！　財団法人民事法務協会発行の『表示登記教材　建物認定』です！　（今年2月に3訂版が出ているのですが、普通の本屋には置いていない超マイナーな本のため、 土地家屋調査士等、一部の人にしかその存在は知られていません（泣））

  要は、写真資料も豊富なこの教材を読めば、"建物認定"の肝（キモ）は、全て分かってしまうようなものなのですが、ここでは、豆知識ということで、「建物の要件」の箇所のみを列挙することにします（これらの要件は『不動産登記事務取扱手続準則』136条1項に基づくものです）。

  【要件1】屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること（外気分断性）

【要件2】土地に定着したものであること（定着性）

【要件3】その目的とする用途に供し得る状態にあること（用途性）

  また、この【要件3】を補完するものとして「人貨滞留性」を挙げる考え方もあれば、上記3 要件以外に、

【要件4】不動産として独立して取引の対象となり得るものであること（取引性） も必要とする見解があるようです。

前回の「不動産」に続いて、次は「建物」とは何なのかを考えてみたいと思います。

そもそも、なぜ「建物」について定義することが必要なのでしょうか？　たとえば次のような場面を思い浮かべてみると、分かり易いかもしれません。

金融機関が資金を融資する際に、「不動産」を担保に取ることが往々にしてあります。この担保権に関して、もっとも多く利用されているのは「抵当権」ですが、民法は370条で抵当権の及ぶ範囲について、次のように規定しています。

民法370条【抵当権の効力の及ぶ範囲】　抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産に付加して一体となっている物に及ぶ。

民法のこの規定に踏まえるならば、土地のみに抵当権が設定されており、その土地上に「建物」に該当するのかどうか、判断が微妙な工作物が存在した場合に、これが「建物」なのかどうかによって、土地の資産価値（担保価値）は大きく変わってきてしまうのでした。

「建物」でなければ、土地の付加一体物となり、土地に設定した抵当権の効力は、この工作物に及ぶことになります。しかし「建物」に該当してしまうと、その土地は、抵当権の効力が及ばない「不動産」＝建物の敷地利用権の負担を受けることになってしまい、評価上は、土地価格から、敷地利用権負担額相当分を減価しなければなりません。

実際に僕らが不動産調査を行うときにも、調査対象となる土地上に、未登記の工作物（たとえば、簡易な掘立小屋や、プレハブ倉庫等々）がある場合には、その判断に頭を悩ませることになります。

（次回に続く...）

前回に引き続き『不動産』の定義にもう少しこだわってみたいと思います（今回は実践編です！）。

仕事上、何が「不動産」で、何が「動産」なのか。その分類が問題になるのは、大規模な工場や旅館・ホテル、文教施設・医療施設等、特殊案件の評価を行う場合です。

こういう案件の場合、依頼者にお願いして「償却資産台帳」という資料 〰「固定資産台帳」「減価償却費明細書」等と呼ばれることもあります〰 を提供してもらうことが多いのですが、不動産鑑定の同業者でもこれを、しっかり読める人と読めない人がいるような気がします...。

当り前の様に、使用している「不動産」という用語です。

語源は何と『ナポレオン法典』！

明治維新以降、日本の法制度を整備するために

フランス人法学者ボアソナードとともに、民法を起草した

箕作麟祥（みつくりりんしょう）によって、

この訳語がつくられたようです。

そして、その内容は？といえば

民法第86条第1項では

「土地及びその定着物は、不動産とする」と定義されており

ありきたりの解説本では「『定着物』とは、大まかには『建物』のことと

考えて良い」なんてあるけど、それは本当の初級者向けの説明。

もっと踏み込むと...